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19 Nov 2012

Los desahucios y la perversión del sistema hipotecario en España Destacado

Escrito por  Francisco J. Bastida
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Estradense y catedrático de Derecho Constitucional

 

El drama de los desahucios es la punta del iceberg de un sistema hipotecario que se ha ido pervirtiendo por la voracidad insaciable de los bancos, ayudada por la desidia e incluso connivencia de los poderes y agentes públicos.

La crisis económica deja al descubierto un sinfín de desastres sociales, que sólo la insensibilidad y la ignorancia pueden achacar a que la gente vivía por encima de sus posibilidades, salvo que confiar en seguir teniendo un empleo y un sueldo todos los meses sea de personas irresponsables y temerarias y salvo que se considere una decisión irracional comprar un piso en vez de alquilarlo, cuando la cuota hipotecaria que se le ofrece es inferior a la renta por alquiler. Sencillamente sucede que de la noche a la mañana la gente se ve en el paro y, después de unos meses, en el desamparo. Seguramente se tendría que haber sido más previsor, pero cuando desde el Gobierno se proclamaba que España va bien, que no había crisis, que el sistema bancario español era el más sólido de Europa y que ya se veían brotes verdes, lo lógico era fiarse y no recelar.

En todo caso, puestos a repartir culpas, hay una cosa clara. A la hora de firmar una hipoteca ha existido y existe una desequilibrio evidente entre el banco y el que contrae la deuda. El banco desnuda por completo al cliente y a su familia. Llega a saberlo todo de él, mientras que el cliente sólo ve lo que tiene que pagar como cuota mensual de devolución del préstamo (y normalmente sólo las cuotas del primer año, si el interés es variable). La letra pequeña también está, pero no se negocia; casi no se ve y para entenderla hay que tener gafas de profesional. La hipoteca es un título ejecutivo muy fuerte -a la vista está la rapidez con la que se desahucia por su impago- y por ello está rodeada de especiales garantías. Sin embargo, en la práctica, estas garantías y controles no han ayudado siempre a la parte más débil; por el contrario, han contribuido a que ese desequilibrio aumentase.

Aunque se va al notario a firmar una hipoteca, quien la redacta es el banco o el promotor inmobiliario que se ampara tras él. La hipoteca tiene una garantía inmobiliaria, de manera que lo que responde por el préstamo en caso de impago es el inmueble. Lo normal es que el préstamo se otorgue por un importe inferior al inmueble, para cubrir tanto el principal de la deuda como los intereses y las costas del proceso de la reclamación y ejecución de la deuda. Pero la voracidad de los bancos les ha llevado a poner delante del cliente una súper hipoteca por el cien por cien e incluso por más del valor del inmueble. Para ello han recurrido, entre otras medidas, a tasaciones irreales, a confiar en que, de tener que vender el inmueble hipotecado, su valor compensaría la deuda contraída por el cliente, a protegerse de los impagos con intereses exorbitantes de demora y a obligar al cliente a suscribir garantías de tipo personal con un abanico de avales y seguros, no sólo del impago del propio préstamo, sino también de la vivienda y de la propia vida. En suma, una actividad muy arriesgada que los bancos, teóricos especialistas en la gestión de riesgos, no han asumido, sino que la trasladan al firmante de la hipoteca y, en su caso, a sus avalistas.

En un mercado hipotecario masificado, donde los compradores no son, como en el siglo XIX, personas instruidas y asesoradas por sus abogados de confianza, el ejercicio de la función notarial en las operaciones hipotecarias tendría que ser más estricto que antaño. Pero ocurre lo contrario. El notario es un fedatario público y su función no es leer aprisa y corriendo unos folios redactados de forma ininteligible para el común de los mortales, sino, como mínimo, advertir y asesorar a las partes, sobre todo a la más débil, de lo que firman y de sus consecuencias. Al igual que sucede en la sanidad, la firma de una escritura pública es la rúbrica de un consentimiento, pero este consentimiento debe ser previamente informado y advertido de los efectos secundarios. Rara vez sucede esto, porque el sistema notarial está viciado en su misma organización. El notario ejercer una función pública, pero es un agente clientelar. Quiere esto decir que vive de su clientela y, aunque quien le paga es el comprador y contrayente de la deuda hipotecaria, quien le lleva la clientela es el banco. Tanto es así que en muchas ocasiones ni siquiera se la lleva a la notaria, sino que es el notario el que se desplaza al banco para firmar en su sede. La consecuencia es que si un notario se esmera en su función de que la escritura sea un consentimiento informado, con advertencias al comprador de los riesgos que adquiere al firmar una hipoteca, es probable que el banco decida elegir otro notario, porque el notario --como la práctica nos enseña a diario-- nunca lo elige el comprador, sino el banco. Evidentemente, cuando el sistema se pervierte, la culpa es de quien lo sostiene y, en este caso, la mayor responsabilidad está en los Colegios notariales, que no se preocupan y menos ampara suficientemente el ejercicio imparcial la función notarial, máxime cuando la hipoteca es en términos absolutos y relativos la operación más jugosa entre todas las que autorizan los notarios. Las escrituras de hipoteca --todo el mundo lo puede comprobar-- parecen por su grosor verdaderas novelas.

Tampoco ha habido un control por los registradores de la propiedad. Podían haber inspeccionado las tasaciones que se inscribían. No es posible que la tasación de un inmueble a hipotecar la haga un técnico elegido por el banco y que el Registro de la Propiedad la dé por buena, sin exigir un tasador imparcial y sin denegar su inscripción si el crédito concedido supera el porcentaje prevenido en la ley del valor de la finca tasada. Máxime, sabiendo que está poniendo en manos del banco un título ejecutivo, más poderoso incluso que los de la propia Administración, por un importe que no se correspondía con el valor del mercado del bien hipotecado.

Tampoco se libran de culpa los jueces que, al fin y al cabo, son los que ordenan la ejecución. Ahora ponen el grito en el cielo, pero tendrían que haber analizado con lupa el título ejecutivo y, en general, no lo han hecho. Han consentido en ampliar la fuerza del ejecutivo hipotecario que, según la Ley, sólo comprende el principal del crédito, los intereses ordinarios devengados y las costas causadas. Por una mala praxis se ha extendido también a los intereses de demora, que no son propiamente del título ejecutivo y que deberían reclamarse por otra vía. Unos intereses de demora que además son exorbitantes, con una función claramente sancionadora, por lo que el juez podría utilizar sus facultades de moderación para reducirlos cuando son excesivos. De igual manera deberían excluirse de la reclamación hipotecaria, por falta de título ejecutivo, las deudas por impago de los seguros de vida o impuestos de vivienda u cualesquiera otros gastos accesorios a la hipoteca. Podría haber indagado también el juez, y generalmente no lo ha hecho, sobre la certeza y subsistencia de la deuda cuya ejecución le pide el banco; en especial, sobre si cada vez que cambiaban las condiciones del crédito por ser de tipo variable se le informaba al cliente sobre la posibilidad de desistimiento, es decir, de cambiar de banco, o sobre si los pagos hechos por el deudor habían sido correctamente imputados a la deuda más onerosa entre las pendientes, o los abonos y cargos fueron contabilizados en su fechas, o procedía la compensación con el saldo de alguna otra cuenta del deudor, etc. Todo esto y mucho más puede hacer un juez, sin tener que llegar a un uso alternativo del derecho, como algunos pretenden, como si la ley no le diese los instrumentos necesarios para hacer el control. Basta con que aplique con celo y diligencia la ley.

Hasta ahora se dictaban desahucios con muy pocos miramientos. Incluso se criminalizaba a las víctimas como desaprensivos que nunca debieron de meterse en tales créditos y defendidos por zarrapastrosos del 15 M. Pocos podían pensar que al lanzamiento del desahucio ordenado por un juez se le adelantase el desahuciado tirándose por el balcón.

La conclusión no es que haya que hacer tabla rasa de las deudas hipotecarias, porque eso repercutiría negativamente en los que pagan, en el mercado hipotecario secundario, en el coste de los nuevos créditos y, a la postre, en los contribuyentes que, vía impuestos pagarían las deudas de los morosos con los bancos. Por supuesto, hay que regular los casos más extremos de desahucio pero, sobre todo, hay que reforzar el sistema de controles y aplicar los ya existentes para no poner a la libre disposición de los intereses particulares de los bancos el poder público, con un título tan ejecutivo, y por tanto peligroso, como lo es el hipotecario.

http://www.farodevigo.es/opinion/2012/11/18/desahucios-perversion-sistema-hipotecario-espana/713339.html

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